Agentes do mercado e do governo estão construindo uma agenda com diversas iniciativas para fazer o crédito imobiliário crescer nos próximos anos a partir de novas fontes de recursos. A movimentação ganhou força após a avaliação de que a poupança – principal fonte até aqui para os financiamentos – não deve se recuperar após os saques de mais de R$ 200 bilhões nos últimos três anos. O entendimento é de que é preciso procurar alternativas, ou o crédito ficará escasso e caro.
A participação do crédito imobiliário na economia nacional passou de 2% do PIB, no início dos anos 2000, para 10% em 2015. Desde então, não cresceu mais. Em parte, o avanço dos anos anteriores ocorreu graças à criação de ferramentas jurídicas, como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, que deram mais segurança para os bancos emprestarem o dinheiro e, em caso de calote, retomarem as garantias.
O avanço também se deu pelo surgimento do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que se vale de recursos subsidiados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar o sonho da casa própria de pessoas de renda baixa.
Depois disso, a participação do crédito imobiliário no PIB parou de avançar, prejudicada pelo ambiente de juros altos e pelo esgotamento da poupança. “O crédito teve um crescimento muito grande. Mas, quando se olha os últimos dez anos, ficou estagnado, oscilando entre 9% e 10%”, disse Marina Gontijo, sócia da Oliver Wyman.
A consultoria fez um raio-x do setor encomendado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Uma das constatações do estudo é de que o Brasil está atrás de outras economias similares quando o assunto é a participação do crédito imobiliário no PIB. O patamar nacional de 10% perde para o do México (11%), Índia (12%), África do Sul (18%), China (18%), Itália (23%), Chile (30%) e Cingapura (32%), por exemplo. “É importante olhar para esses países, com economias semelhantes à do Brasil, mas com crédito imobiliário muito mais desenvolvido”, observou Marina.
O levantamento da Oliver Wyman apontou algumas opções para destravar o setor. Uma delas seria aperfeiçoar os instrumentos alternativos já existentes, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). Outra opção, mais polêmica, seria introduzir uma taxa para mutuários que façam o pagamento antecipado dos financiamentos – situação que “frustra” a receita que os bancos teriam com juros ao longo do contrato.
Já a Caixa Econômica Federal, líder do segmento no País, defende a liberação de parte do compulsório bancário para abastecer o crédito imobiliário – proposta que ainda não tem a adesão do Banco Central.
Evolução
Participação do crédito foi de 2% do PIB, no início dos anos 2000, para 10% em 2015. E parou de crescer
Em meio à discussão de propostas para incentivar o crédito imobiliário, o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, afirma que o foco nos próximos anos será construir um caminho de transição entre as fontes de recursos tradicionais (poupança e FGTS) para novos instrumentos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). “Estamos em uma fase de transição, e ficou muito claro que não teremos uma solução única. A agenda é de várias medidas de aprimoramento.”
A principal batalha da Abecip atualmente é para que o prazo de vencimento das LCIs volte a ser de três meses. Neste ano, o Conselho Monetário Nacional (CMN) ampliou esse prazo para 12 meses e depois, sob pressão, o ajustou para 9 meses. Desde então, porém, as captações caíram pela metade.
Do lado da Abecip, a visão é de que muitos investidores deixaram de aplicar nesse instrumento porque o tempo para recuperar o dinheiro subiu muito. O novo quadro é ruim porque as LCIs tinham ganhado a preferência de muitos investidores de poupança. “Nossa posição é de que, quanto maior a liquidez, melhor será para o ‘funding’. Qualquer coisa diferente do que era inicialmente afeta a liquidez”, justificou Gamba.
Compulsórios
Líder no segmento imobiliário no País, a Caixa Econômica Federal também tem uma agenda com propostas de reformas. A vice-presidente de Habitação do banco, Inês Magalhães, defende que a liberação de parte do compulsório bancário para abastecer o crédito imobiliário seria a solução mais prática para dar um fôlego no curto prazo. “O mais fácil seria convencer o BC a liberar parte do compulsório”, disse ela. Essa proposta, entretanto, circula há mais de um ano e não teve ainda a adesão do Banco Central.
Pelas regras do BC, 65% dos recursos da caderneta vão para os financiamentos imobiliários, enquanto 20% são guardados como colchão de liquidez na forma de depósitos compulsórios; os 15% restantes são de uso livre. A proposta da Caixa, com apoio da Abecip e das incorporadoras, é para que haja uma redução de 5% no compulsório, o que representaria uma injeção da ordem de R$ 50 bilhões em recursos no mercado imobiliário.