Bancos privados começaram a se movimentar para financiar os imóveis desde a compra na planta, dando os primeiros passos em um segmento até então explorado apenas por Caixa e Banco do Brasil nos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.
O Santander anunciou um projeto-piloto com a construtora MRV, com foco nos clientes de renda um pouco acima do programa do governo, atualmente limitado a R$ 7.000. O Bradesco afirmou que estuda a entrada no mercado em 2019, sem fixar data, enquanto o Itaú nega interesse nesse mercado.
Atualmente, quando um consumidor compra um imóvel na planta, ele faz pagamentos apenas para a construtora durante o período de obras, referente a um percentual do empreendimento. O financiamento passa para o banco apenas quando as chaves são entregues. O valor pago para a construtora funciona como entrada e é abatido do que ainda precisa ser financiado.
A contratação do crédito imobiliário desde a planta é uma demanda das construtoras, que tentam evitar o risco de desistência do bem até a entrega das chaves – o chamado distrato. Até o financiamento, o que o comprador e a construtora têm é uma promessa de compra do bem.
No cenário do financiamento tradicional, existe ainda o risco de o comprador não ter o crédito aprovado pelo banco na hora de fazer o financiamento. Os motivos são diversos, como redução de renda, piora no risco de crédito, aumento do valor do imóvel que exija um pagamento adicional ou até alta nas taxas de juros, que alteram a capacidade de pagamento.
Com a análise de crédito e a contratação do financiamento desde o início, esses riscos seriam mitigados, diminuindo os distratos que ocorrem por mudanças de cenário. Os bancos passariam, porém, a assumir riscos que não tinham antes, disse Cássio Schmitt, diretor de produtos de crédito do Santander.
O principal deles é a inadimplência do consumidor em todo o processo. “O risco de inadimplência aumenta porque o banco entra mais cedo [na operação]. Hoje, esse risco, até a finalização da obra, quem assume são as incorporadoras”, afirmou.
Além disso, um atraso nos pagamentos à construtora também configura distrato, e não inadimplência de crédito, no sistema. Há um outro risco destacado pelo executivo, o de a construtora enfrentar dificuldades para concluir a obra. E, por fim, o financiamento imobiliário tradicional tem o imóvel em garantia, o que diminui risco de calotes e a perda dos recursos, caso ele ocorra. Nesse caso, porém, o imóvel ainda não existe.
Traçado o panorama de riscos, aparecem os motivos que fizeram os bancos resistirem a estruturar esse produto. O professor João da Rocha Lima Jr. reforçou ainda que os bancos não têm conhecimento suficiente para acompanhar todo o processo de construção da obra. “Os bancos sempre disseram que não têm condições de controlar o risco de entrega.”
Sem conhecer detalhes de contratos entre bancos e construtoras, ele disse que é provável que exista um seguro para garantir que o imóvel será finalizado caso a construtora sofra com percalços no meio do caminho – isso mitigaria o risco de não existir o bem em garantia no financiamento. Bancos enxergam, porém, a vantagem de fidelizar o cliente desde o início da compra e impedir que ele se financie no concorrente.
No sistema de financiamento de imóveis desde a compra na planta, o banco contratado pela construtora tem exclusividade de emprestar ao consumidor. O motivo é a estrutura de crédito realizada e a forma como o dinheiro é repassado para a evolução da obra.
O sistema impede, portanto, que o banco que financiou a obra perca o cliente que vá buscar o crédito imobiliário no concorrente após a entrega das chaves. A estrutura fica mais atrativa em um ambiente em que bancos têm disputado os clientes que atravessaram a crise econômica com renda para tomar crédito.