Colunistas Due Diligence aplicada aos Negócios Imobiliários na Tecnologia Blockchain

(Foto: Reprodução)

Nos dias atuais a tecnologia blockchain está ganhando cada vez mais espaço no mundo dos negócios e notadamente no mercado imobiliário. O surgimento de novos meios de investimentos traz a necessidade de modernização e adaptação para com o cenário cibernético sem deixar de perder a segurança jurídica dos negócios como um todo.

A tecnologia deve ser usada a favor da humanidade e não podemos ser dominados por ela. Pois bem! Brevemente explica-se que as blockchains são uma tecnologia de registro distribuído, a qual permite compartilhar e armazenar informações de forma transparente, segura e descentralizada.
A utilização desta tecnologia tem se espalhado para diversas áreas e promete revolucionar a forma de como as informações são armazenadas e compartilhadas em todo o mundo.

A partir desta definição faz por surgir o seguinte questionamento: como seria a aplicação da due diligence (diligência prévia) imobiliária no cenário das blockchains?

A blockchain pode ser útil para armazenar dados, informações legais e processos, diminuindo a burocratização envolvida na compra e venda de bens imóveis, por exemplo.

Contudo, é necessário a due diligence tanto na compra e venda de imóveis como para outros negócios imobiliários, pois a segurança e a transparência da tecnologia blockchain não afasta um olhar, estudo e parecer jurídico para este tipo de negociação.

A exemplificar: os smart contracts (contratos inteligentes) podem ser definidos como programas de computador autoexecutáveis e podem automatizar a execução de algumas cláusulas contratuais e/ou até de acordos entre duas ou mais partes, utilizando a tecnologia blockchain.

Esta modalidade de contrato pode ser utilizada para transferência de imóveis; na compra e venda de imóveis, permutas e locações de bens imóveis (tokenização imobiliária). E tal contrato viabiliza uma redução da certa complexidade contratual, pois automatiza algumas etapas e execuções de cláusulas contratuais, aumentando a segurança e a confiança das negociações.
No entanto, é importante saber se é viável ou não o uso da tecnologia blockchain para determinado negócio e qual o impacto para os envolvidos e terceiros, além de identificar os ativos digitais para o negócio a ser desenvolvido.

É claro que os smart contracts ainda não substituem os contratos tradicionais, pois ainda dependem de uma regulação, em que pese já estarem sendo utilizados, como no setor imobiliário.

Pode-se dizer que hoje a tecnologia blockchain na qual estão presentes os smart contracts é uma ferramenta complementar aos contratos tradicionais, cabendo ser utilizados ambos as modalidades de contrato para garantir uma segurança jurídica.

Na verdade, a due diligence faz parte do compliance, pois se mostra imprescindível para o mundo dos criptoativos inseridos na tecnologia blockchain. A segurança e a proteção que a tecnologia promete deve estar relacionada com a garantia de que os negócios não sejam alvos de fraudes e/ou de outras atividades criminosas.

Por este cenário e a partir da regulação da prestação de serviços de ativos virtuais e na regulamentação das prestadoras de tais serviços, Lei 14.478/22, as empresas de criptoativos devem observar e cumprir com as determinações legais e adotar práticas de compliance para obterem validação e reconhecimento no mercado.

E o mercado imobiliário já está se preparando para este novo meio de investimentos e de oportunidades de negócios. Tanto é que o CRECI publicou a Resolução-Cofeci nº 1.487/2022, instituindo o sistema de governança e registro (SGR) de contratos e documentos, dentre eles o registro de ativos digitais (RAD).

Sim. Ainda se faz necessário uma regulação para muitos negócios que envolvem a tecnologia blockchain. E estamos vivendo uma transformação do uso da internet de hoje para a tecnologia blockchain. O mundo dos negócios imobiliários é um que está e será diretamente impactado por esta tecnologia e já devemos nos antecipar para estarmos mais bem preparados para enfrentar todos os desafios do mundo moderno, tanto no viés de negócios como no âmbito da legislação e na construção de jurisprudência.

Logo, a due diligence imobiliária é bastante importante para garantir a segurança e a transparência para as transações imobiliárias, pois está muito além de uma análise jurídica aprofundada para entender quais são os riscos envolvidos em uma compra ou venda de imóvel, ou seja, deve estar conectada com as novas tecnologias e seus impactos no mundo dos negócios.

Ronaldo Emer (@ronaldoemer). Advogado e consultor jurídico. OAB/RS  Membro da Divisão Jovem da Federasul

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