O processo de desistência da compra de um imóvel na planta pode mudar com a votação de projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional que preveem aumento na multa para o comprador. Hoje essa decisão não resulta em prejuízo considerável ao consumidor. Fazendo o chamado distrato, ele costuma reembolsar de 75% a 90% do total do valor gasto.
O distrato é um objeto comum de disputas judiciais entre clientes e construtoras. Como não existem parâmetros sobre multas ou retenção de quantias pagas, as decisões são tomadas caso a caso.
Na hora de comprar um imóvel, clientes assinam contratos que geralmente preveem irrevogabilidade, ou seja, que não podem ser desfeitos, mas ainda assim o entendimento da Justiça tem sido favorável ao consumidor que pede o dinheiro de volta.
Em agosto, no retorno dos trabalhos legislativos, senadores deverão analisar o projeto de lei 68/2018, o qual estabelece multa ao consumidor de até 50% do total do valor pago à incorporadora, em caso de quebra de contrato.
O texto prevê também que atrasos de até seis meses na entrega das chaves do imóvel não resultarão em multa à construtora e nem darão direito a encerramento do contrato pelo consumidor por descumprimento de prazo. Hoje, o entendimento da Justiça é que, nesse caso, o cliente tem de ser indenizado.
Rejeitado no começo do mês pela CAE (Comissão de Assuntos Econômicos) do Senado, o texto segue ao plenário, que poderá se basear nessa decisão para aprová-lo ou rejeitá-lo em definitivo. Controverso, o projeto é considerado um retrocesso por especialistas e entidades que atuam na defesa do direito do consumidor.
Outro projeto de lei (288/2017), do senador Dalírio Beber (PSDB-SC), propõe regulamentação do distrato definindo a porcentagem de multa de acordo com a razão alegada para o cancelamento do contrato.
No caso de desemprego ou doença incapacitante, por exemplo, a indenização paga à incorporadora poderá ser de 13%. Se o consumidor não apresentar uma motivação considerada justa, de 36%. O texto atualmente tramita na CCJ (Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania). As principais razões alegadas pelos compradores para o distrato são dificuldade financeira ou de obtenção de financiamento e perda de valor de mercado do imóvel.
Dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) até maio de 2018 mostram que, neste ano, a proporção de distratos foi de mais de um quarto do total de imóveis vendidos. Para cada cem vendas, 26,1 desistências foram realizadas. “Se você compra um carro financiado e desiste, por exemplo, não há como devolvê- lo, a não ser que apresente defeito. Por que no caso do imóvel existe a possibilidade?”, diz o presidente da Abrainc, Luiz Antônio França.
Segundo ele, no Brasil o financiamento das construções é feito também com o dinheiro dos compradores, além do sistema financeiro. Dessa forma, o distrato gera instabilidade no fluxo de caixa das construtoras, o que aumenta a chance de atraso nas obras e prejudica quem é adimplente.
Além disso, de acordo com França, há um movimento especulativo de pessoas que compram imóveis como investimento. Se a propriedade valorizar, o comprador tem lucro. Se desvalorizar, pode pedir o distrato e reaver a maior parte do valor, se beneficiando do entendimento da Justiça.
Tal posicionamento é compactuado pelo Ministério da Fazenda. Em julho, a pasta divulgou estudo da Seprac (Secretaria de Promoção da Produtividade e Advocacia da Concorrência) com a avaliação de que, se aprovados, os projetos de lei vão inibir a ocorrência do distrato e aumentar a segurança jurídica.
O ministério também indica que o ramo da construção civil foi o que mais sofreu com a recessão, acrescentando que o distrato “certamente contribuiu muito para o mau desempenho do setor”.
Segundo a Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), quem faz distrato raramente tem perfil de investidor. De acordo com a entidade, das 1.430 reclamações recebidas neste ano, apenas 20% estavam ligadas à desvalorização do imóvel. Outros 70% alegaram diminuição de renda ou desemprego e 10% ao fracasso na hora de conseguir financiamento.
Para o Procon-SP, o projeto de lei é um retrocesso ao consumidor, que hoje já é lesado, por exemplo, com atraso da entrega de imóveis, o que é comum, segundo a entidade.