Aleksander Szpunar Netto Usucapião de apartamento ou casa em condomínio de luxo

Há um mito muito grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser abandonado. (Foto: Freepik)

Pois bem, este artigo é justamente pra você que não imaginava que imóveis, incluindo apartamentos dentro de condomínios luxuosos, muitas vezes sofrem de alguma irregularidade registral e a solução pode ser a ação de usucapião.

Há um mito muito grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código Civil foram diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em condomínios de alto padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu nome na matrícula, seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por pelo menos dez anos.

Cabimento da ação

Um exemplo de tal situação seria a compra de um imóvel dentro de um condomínio por meio de um contrato particular de compra e venda – o famoso contrato de gaveta – quando já passado certo lapso de tempo e já não seja mais possível a outorga de escritura pública pelo vendedor, seja por já não ter mais seu contato ou pelo seu falecimento. Esse fato pode impossibilitar o registro ou inviabilizar outros instrumentos jurídicos e eventualmente será cabível a ação de usucapião, que irá superar todos os obstáculos e colocar o nome do verdadeiro proprietário na matrícula do imóvel.

Outra situação muito corriqueira é aquela em que os herdeiros deixam um dos irmãos usar de forma exclusiva o imóvel e não fazem ao menos um contrato de comodato (empréstimo) e com o passar do tempo (dez anos, pelo menos) surge para o herdeiro morador o direito de pleitear usucapião, já que se comportou perante todos como se dono fosse – obviamente acompanhado de outros requisitos da modalidade.

Vejamos que, além de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que possibilita regularizar e valorizar o imóvel, referido instituto dá segurança jurídica ao verdadeiro dono do imóvel, visto que após a sentença retira-se qualquer dúvida sobre sua titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em ações possessórias e contra penhoras ou restrições legais impostas judicialmente ao imóvel em nome do antigo proprietário registral.

Previsão e necessidade de levantamento topográfico

A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição, nos artigos 183 e 191, variando o tempo de posse de dois a 15 anos e, apesar de ser um procedimento judicial e necessitar de um advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, via de regra, de forma mais rápida, pela via extrajudicial.

A ação de usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral, dispensa o levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos têm as descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório e o município podendo ser utilizadas no processo. Da mesma forma, o apartamento tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são intramuros e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo mais rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico eleito.

Quais os requisitos para ajuizar o processo de usucapião de casa em condomínio ou apartamento?

* O imóvel não pode ser um bem público;
* Demonstrar o exercício da posse pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião que se enquadre o caso;
* Deve-se provar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular, escritura sem registro, entre outros títulos);
* Pode ser requerido por Pessoa Física ou Jurídica.

E então, a documentação do seu imóvel está regularizada?

Aleksander Szpunar Netto é advogado na área de regularização de imóveis e ações de usucapião, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindoia (SP) e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim)

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